房地产大势，跌久必涨，涨久必跌。自2003年运转，青岛房价开启了牛市征途，市区房价从千元起步，沿途涟漪上行，个别区域房价一经暴涨几倍，单价高达数万元，令一般东谈主难以企及。关连词，本年房价出现了趋势性逆转。关于许多沿途追着房价前行的买房主谈主来说，此时此刻却无比纠结：该抄底如故再等等？记者采访发现，身处房价拐点时期，刚需族偏向于抄底，而投资或是换房族则不雅望情绪重，以致一经动手的清晰挺后悔，总之，追着房价跑的日子充满辛酸。

     [趋势]

     房价走牛11年

     凭证中国房地产指数辩论院的数据骄贵，2002年轻岛商品房均价为2186元/平方米；2007年疯涨到5192元/平方米，同比上升22.1%。2009年轻岛市新址均价达每平方米7000多元。2013年3月份青岛市在售新址均价为9274元/㎡，市区新址均价擢升了1万元……2003年轻岛市商品房市集阐扬起步，如今一经走过了11年。

     在11年的牛市征途中，房价遇到了两次光显的“拐点”：一次是2008年经济危急，青岛房价下落仅一年就收复了挫折性上升；另一次则出面前本年。从数据来看，2014年7月，青岛一手房价钱指数为1071.7点，较上月上升1.2点，环比上升0.12%，同比涨幅为3.30%。二手房来往价钱指数为1113.9点，较上月下降4.2点，环比下落0.37%。尽管未出现大幅下落，但滞涨信号光显，尤其在天下房地产市集不景气的大环境下，岛城建树商运转放下形体卖力促销。

     近期，岛城大量楼盘伸开促销战，李沧越秀·星汇蓝湾6988元/平方米，开盘再现“日光盘”；泰成玲珑郡新同心8999元/平方米；鲁商泰晤士小镇推出“全民微信经纪”，让销售参预全民营销时期；市北保利叶公馆推出11555元/平方米的廉价；中海临安府则打出九五折促销优惠价……房价起转机伏，牵动了无数买房主谈主的心。

     [房价回来]

     东谈主物一：李晨

     市南区房价曾4000元起步

     31岁的李晨和太太是典型的青漂一族，在这个城市打拼近10年，有个一直未能杀青的“住房梦”。谈起我方的“住房梦”，李晨自嘲说，我方经历了青岛楼市的大牛市，就因为意马心猿，追着房价跑了10年，不得已屋子从市南看到了城阳。

     2002年，在青读大学的李晨第一次留意了青岛房价。“那时候咱们寝室的一个舍友家里挺宽裕，刚上大二父母就给他在市南区买了屋子。”李晨回忆说，其时舍友买的是位于宁夏路的天虹花圃，单价4700元/平方米。由于这个价钱高得惊东谈主，是以直到面前他仍物是东谈主非。从那时起，在李晨心目中，能在市南区买房如合并个梦念念，可望而不可及。2005年，李晨大学毕业，赴任一家大型IT公司，收入挺可以，于是买房的念念法阐扬萌芽。那会，市南区的房价基本一经接近万八千元，李晨澈底毁灭了市南区，转向市北区。“要道是其时市北区也未低廉，就说海泊东谈主家，2003年开盘就一经4000元了，2005年齐五六千了。”李晨告诉记者，他其时一个月的收入才两三千元，在他看来，如斯高的房价压根不普通，“咱们故土的房价才千八百块一平方米。”因此，李晨决定再等等。

     而后的两年，李晨目送着青岛的房价一再刷新高点。2007年，李晨交了女友，又一次踏上了看房之路。在辽宁路与华阳路交壤处的一个新楼盘开盘价8000多元/平方米，在原四方区怡悦路开盘的一楼盘是6000多元/平方米。李晨又逗留了，这两处楼盘的地角太一般了，价钱也不低，而位置好一些场地的房价齐一经过万了。此外，李晨其时还在合肥路看了一处刚开盘的小区，售价能够6000元/平方米，因为临近配套太差，李晨也毁灭了。

     “也怪我无餍，2008年时，房价也曾出现不小幅度的松动，市南、崂山的房价以致有2000元/平方米的跌幅，但我如故念念再等等，花更少的钱买个更好的屋子。”但李晨没念念到的是，顷然的下落事后，房价出现反弹，并且涨得比之前更横蛮。2009年，原先还徘徊在8000元一线的楼盘二手房价一经过万，李晨之前看过的屋子售价基本齐涨了2000元/平方米以上，2005年房价还在两三千元一平方米的李沧区，2009年底一经飙升到7000多元/平方米。李晨此时真实有些慌了，但女友却宽慰他，“再等等，租房成婚也可以。”

     之后的几年，李沧区的房价也过了万元线，李晨却持久没能追上房价。李晨无奈地对记者说，2003年浮山后的房价才2000多元，面前那处的二手房价钱一经在1.4万元支配，10年涨了足足6倍。“最近房价松动了，许多东谈主劝我再等等，别焦急买，可我不念念等了，孩子很快就要出身了，我必须立时动手。”李晨暗示，我方一经错过太多买房时机，是以面前决定不再等了，本月就动手买下李村一处新址。

     东谈主物二：张兵

     挑来挑去买在高点

     和李晨比拟，市民张兵追房价则是为了投资。年近40岁的张兵我方运筹帷幄一家袖珍告白公司，由于眼界相当，早在2000年的时候便以4000元/平方米的价钱在新贵齐买了一套屋子，面前单价一经涨到了2万开外。这十几年来，张兵长远体会到房地产保值升值的意思，只能惜这些年生意亏亏赚赚导致手头资金不充裕，是以一直没能踊跃地买套屋子投资。

     “我是从2010年运转留意二套房，心念念买套有价值的屋子，将来可以养老。”张兵告诉记者，手头有点闲钱后，他运转看房。这些年他看的楼盘止境多，最早是城阳惜福镇，因为环境好、屋子好、价钱低，曾止境动心。2010年，惜福镇的多层楼房售价才3000多元/平方米，但一又友却说楼市要崩盘，郊区房价一定会跌，于是他毁灭了，自后当地的二手房价涨到了7000元/平方米。2012年，张兵看了高新区的两个楼盘，其时价钱在6000多元/平方米，自后二手房价钱到了8000元/平方米。2013年，张兵把眼神移回了市区。“我念念来念念去，如故市区的屋子保障，固然涨幅不会很大，但面前房价一经很高，如果崩盘，市区相对适应些。”于是，张兵客岁年底咬牙动手了合肥路一处新盘，单价1.4万元。

     让张兵干扰的是，刚买不外半年多时辰，该楼盘三期运转降价。“不仅送车位，还打折。传奇最优惠的户型比一期低廉了一两千元。”张兵暗示，我方投资的房产如今一经缩水了近十万元，真长短常后悔买在高位上。

     [后市]

     房价参预温存发延期

     异日青岛市住宅销售价钱走势如何？业内东谈主士广大以为，动作二线沿海城市，青岛市区住宅销售价钱会持续天下的发展态势，参预温存发延期，在一定技巧内，保握房价处于悠闲小幅上升态势。

     从市集调研的情况看，多数房地产企业依然对青岛房地产市集握乐不雅格调，因为房产企业广大以为青岛楼市的潜在需求浓烈，动作沿海城市有很强的诱导力，外地购买力比较强盛，改善类需求也比较郁勃。此外，从永恒来看，面前我国城镇化率在50%支配，而泰西发达国度的城镇化率在70%支配，新式城镇化的规画将显贵地鼓舞房地产市集的需求。

     不外，也有业内东谈主士指出，面前来看，库存压力加大是制约房价过快上升的一大成分，是以提倡投资房产的市民严慎入市。（记者 王婷）

　　房换房齐要量力而行

    受限购影响不少购房者无法再买房刘琼为买房曾规画假仳离如今限购放开却为在哪买房而纠结

    2014年轻岛楼市的第一大事件非 “限购拆除”莫属。在油腻的不雅望期推广之际，限购放开犹如“幽谷一声惊雷”，搅拌了浩繁购房者的神经，让楼市行情变得愈加扑朔迷离。如斯布景下，一部分家庭“喜获”投资买房的阅历，但由于楼市出路不解晰，这让他们又纠结去哪儿买最顺应。

    东谈主物故事一： 姓名：刘琼（假名）做事：银行职员收入：家庭年收入近30万元

    为买房曾规画假仳离

    刘琼是我市银行又名职员，本年32岁。“回来前10年，投资黄金、股票等行情也行，但齐不如投资房产收益大。”昨日下昼，在辽阳西路查抄新址装修程度的刘琼遴选了记者采访。这套房产是她和丈夫客岁破耗300多万元购买的，当初她和丈夫曾“大手笔”贷款196万元。

    贷款196万还款期限30年，刘琼和丈夫需要每月还款1.1万元，这对他俩其实不算株连。“我在银行职责每月加上清醒收入能有七八千元，而我丈夫在外企职责平均每月进账一万四五。”刘琼向记者线路，这套新址属于期房，靠着家里资助，客岁她和丈夫又在市区购买了一套套一住房用于过渡。

    刘琼和丈夫的父母退休金也相对较高，因此时时时地也资助他们。洽商到父母异日也有来青岛居住的盘算推算，同期对房产投资收益也有期待，因此刘琼和丈夫念念再动手一套房产，但在限购令下他们无法买房。“房产新闻我俩简直天天看，发现外地有东谈主假仳离去买房，我俩也决策过一段时辰，但自后如故毁灭了。”刘琼称，她以为假仳离不是好兆头，家里父母也一致反对，最终他们如故毁灭了这一念头。

    刘琼向记者坦言，投资买第三套房，他们更侧重投资性。“这三套房产如故洽商快进快出，起码五年内要能动手，投资太久对咱们的资金压力亦然个挑战。”

    得知限购令拆除的音讯时，刘琼和丈夫运道“幸福来得太霎时”，不外抱着投资的心态去看房，他们嗅觉越看越微辞。刘琼拿出近期的一份报纸，指着报纸上败露的数据分析。

    “8月5日，我市新建商品住宅成交量320套，而拆除限购的黄岛和城阳辩认占22套和88套，大有直逼成交量半壁山河的趋势，而其它限购区市则相对冷淡，市南区的成交量现当日滑铁卢。”刘琼暗示，岛城新建商品房呈现地域性冰火两重天气候，这让她对买房选哪更找不着北。“黄岛、城阳大部分购买者详情是刚需购房者，咱们要在那买，异日要动手时价钱详情不会炒得太高。然则在市区买，咱们就必须要买144平方米以上的屋子，这对咱们如故有资金压力。”反复比较下，刘琼和丈夫在买房区域遴荐上没了观念，“如故再等等看吧，看能不可将限购拆除的套型面积降到100平方米支配，到时候再动手最顺应了。”

    东谈主物故事二： 姓名：胡俊（假名）做事：外企职员收入：家庭年收入25万元支配

    二手房税费成“绊脚石”

    “买房要及早！”这是胡俊的买房信条。2009岁首，岛城房价尚位于低点，职责刚两年的胡俊靠着“东拼西凑”加贷款，在浮山后四小区破耗50多万元买下一处套一房，而后该处房价呼呼涨，一又友们齐说他眼光好。

    客岁岁首，“国五条”一出台，胡俊以为以后房价详情要涨，于是和家东谈主辩论，迅速凑钱动手，破耗70多万元购置一套套二改善住房。“两套屋子齐不大，虽说住着也能住得开，但毕竟嗅觉‘齐拿不动手’，如故念念换个大少量的。”胡俊为东谈主高亢，平时可爱跃唤一又友来家约会，两套屋子客厅齐不大，东谈主一多显得止境拥堵，这让胡俊换房的心越来越垂危。不外受限购令影响，胡俊无法买第三套房，这让他买房的念头只能暂时封存。

    8月份限购令拆除的音讯，将胡俊换房的心再行搅热，此次他准备好好规画一下。“先将第三套住房定好买下，然后逐渐将两套斗室卖掉。”胡俊称，毕竟面前有孩子，并且老东谈主还在这边护理孩子，详情不可将两套斗室齐卖了再买第三套屋子，毕竟租屋子如故太费事。

    胡俊在青岛一家私营企业从事市集营销职责，而太太在一家外资企业作念职员，两东谈主年收入加奖金在25万元支配，收入在青岛算中等水平。“面前我又到了再行抉择的时候了。”胡俊受访时说，他暗示此次换房对我方很紧要，毕竟现时房价走势还不清朗，有的东谈主看涨，有的东谈主看跌，“父母这一辈子的蕴蓄，我和对象通盘的收入，除日常开支外，简直全用于还银行房贷了。”

    限购令放开，胡俊和太太换房举止也阐扬运转，两东谈主这些天在新楼盘和二手房之间反复比较，由于好地段的新址144平方米以上的户型如故少，而二手房144平方米以上的屋子总价齐比较高，这让两东谈主的换房举止参预“握久战”。

    另外，胡俊和太太将手上的两套屋子齐挂到中介处，甩掉发现来看的东谈主许多，但的确要成交的东谈主未几。“第一套屋子已过5年，这样来以前税费少了许多。不外我第二套屋子还在5年内，来以前要多1%的个东谈主所得税和5.67%的营业税，这样就使得屋子要不上高价。”胡俊称，屋子挂出去来过许多拨看房者，但有利成交的东谈主却寥如晨星。

    据悉，面前青岛二手房房屋商业历程中需要交纳的税费主要包括三大税种和部分小税费，其中三大税种辩认是个东谈主所得税、契税和营业税，其他税费包含印花税、登记费、手续费、公证费等等。其中法定买方需要交纳的税费是评估费、契税、登记费、手续费、印花税、公证费和中介费，卖方需要交纳的是营业税、个东谈主所得税、手续费、印花税、中介费。“固然市集上来往税费由买方承担，由于部分税种是按成交总价的百分比收取，咱们卖家房价也被拉低了，否则买家不会多掏这样多税费。”胡俊干扰地说，本念念在换房时“快进快出”，孰料背后费事事还一大堆，这让他买房也堕入纠结的景象中。

    [巨匠不雅点] 买房换房齐应量力而行

    “岂论是投资如故刚需改善，买房齐要量入计出。”青岛科威国外不动产总司理孙杰受访时说，关于下半年房价走势，他坚握以为房价不会跌，他称房价如故支配购房者“无形的手”，房价莫得下落预期前提下，购房者可凭证我方实质情况遴荐改善。

    北大资源青岛公司副总裁周利暗示：“青岛的放开限购是由点及面，缓缓放开计谋，这可以说是政府的一个熟谙。因为具体恶果要看市集的响应。分区域与户型放开限购，可以看出主如果针对投资性需求。尤其是黄岛跟城阳，除土产货住户外主要如故以投资客为主。”他也提到，放开144平以上的限购也主如果针对比较有实力的中产阶层，毕竟面前中国的有钱东谈主比较缺少投资措施的，这样可以为他们加多一些投资的渠谈。

    “遇到新计谋，震惊性改善住房十足没必要，买房换房齐要量入计出。”太平洋房屋山东区域有关负责东谈主赵玉科先容说，焦急换房者若因换房背上一屁股债，不仅影响我方和家东谈主的生存质地，还让我方株连宽阔的还债压力，这样让通盘这个词家庭齐处于风险景象中，这十足莫得必要。“市民要换房时可以裁减少量生存法度，但必须要让通盘这个词家庭有救急资金保障。” （记者 锡复春）